小产权别墅买卖合同确认无效，返还购房款

【案情简介】

2006年11月3日，昌平区崔村镇香堂村民委员会（甲方）与文某（乙方）签订《协议书》，约定甲方为乙方提供土地。2009年9月25日，双方再次签订《协议书》，约定乙方所建20套住宅，乙方售出后，要按照国家规定缴纳税款，并且每套给甲方100000元。2009年12月10日，文某（甲方）与鑫茂公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方在甲方拥有的位于北京市昌平区崔村镇香堂村土地共计23亩建设30栋别墅，建设别墅所有费用由乙方自行承担，与甲方无关；乙方建设完成30栋别墅后，其中的10栋归甲方所有，对此甲方无须支付乙方任何费用，剩余20栋别墅归乙方所有，对此乙方无须支付甲方任何土地费用；别墅建成后，乙方名下20栋别墅可以对外销售，销售款归乙方所有，对此甲方应当积极予以配合。

2014年1月8日，文某（甲方、转让方）与王某（乙方、受让方）签订《房屋转让协议》，约定转让房屋，转让价格为330万元；乙方在签署本协议时向甲方支付总房款的70%即231万元，乙方同意在2014年4月15日前支付剩余30%房款；甲方于2014年11月30日前将乙方所购房屋交付乙方；乙方交付本协议70%款后，甲方应立即与乙方办理相关过户手续；甲方违反本协议规定，未能在约定的日期内交付所购房屋，每日甲方支付乙方万分之一的违约金。在该合同的尾页“甲方（签字）”处有文某签字，“乙方（签字）”处有王某签字。

2014年1月8日，鑫茂公司出具《收据》，内容为“今收到王某交来别墅人民币（大写）贰佰叁拾壹万元整”。2014年4月11日，鑫茂公司出具《收据》，内容为“今收到王某交来别墅尾款人民币（大写）玖拾玖万元整”。

2016年9月12日，北京市国土资源局作出《行政处罚告知书》，主要内容为文某于2009年至2013年未办理用地审批手续，占用北京昌平区崔村镇香堂村集体土地建房，该块土地利用现状为有林地，规划用途为林业用地区，责令文某退还非法占用的昌平区崔村镇香堂村18887.48平方米（合28.33亩）集体土地，限期15天内拆除在该土地上建设的平房9栋，楼房43栋，拆除建筑面积10930.78平方米，恢复土地原状。2016年9月19日，北京市国土资源局作出《行政处罚决定书》，主要内容与上述《行政处罚告知书》相同。同日，该局作出《责令改正违法行为通知书》，责令文某自收到通知书之日起10日内予以改正，退还上述土地并拆除地上建筑。

【法院判决】

一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，经北京市国土资源局昌平分局确认涉案地块规划用途为林业用地区，文某属非法占地行为并被责令限期改正，故文某与王某签订的《房屋转让协议》应为无效。

关于本案责任主体及承担方式问题，综合本案事实及全案证据，鑫茂公司应为本案《房屋转让协议》的实际合同主体，文某、林丰公司并非合同的实际履行主体。首先，鑫茂公司与文某签订的协议书中明确约定20栋别墅建成后由鑫茂公司所有并负责销售，销售款亦为鑫茂公司所有，而王某购买的涉案房屋即为该20栋别墅之一，由鑫茂公司实际收取了王某的购房款并出具收据，故《房屋转让协议》的实际主体应为王某与鑫茂公司。第二，文某虽与王某签订了《房屋转让协议》，但其并未参与合同签订及买卖过程亦未收取任何款项，王某亦认可合同签订整个过程中并未见过文某，另文某与鑫茂公司的《协议书中》约定涉案房屋属于鑫茂公司所有，文某仅对销售予以配合，即文某仅是名义上的合同主体，合同的实际履行与其并无实质关系。第三，从公安机关笔录中可知，在涉案房屋的买卖中，通过林丰公司POS机支付的100000元，该笔款项最终由鑫茂公司出具了收据，且王某方的真实意思亦是向鑫茂公司而非林丰公司付款。因此，王某请求文某与林丰公司共同承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于王某主张返还其购房款的诉讼请求，因房屋转让协议无效，王某支付的购房款应当予以返还。关于王某要求林丰公司、鑫茂公司、文某按照同期银行贷款利率赔偿损失的诉讼请求，因王某对于合同无效也有过错，故对其该部分诉讼请求法院不予以支持。林丰公司、鑫茂公司、文某经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和反驳的权利，法院依法缺席判决。

综上所述，一审法院判决：一、王某与文某于2014年1月8日签订的《房屋转让协议》无效；二、北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起七日内返还王某购房款3300000元。(www.zuozong.com)

二审法院认为，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地规划用途为林业用地区，现文某擅自改变土地用途，用作非农业建设，故文某与王某签订《房屋转让协议》无效，一审法院对于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。

关于合同履行主体的认定问题，《房屋转让协议》的转让方是文某，受让方是王某，且文某在公安机关的讯问笔录中认可曾签署过10份空白《房屋转让协议》交与鑫茂公司用于售房，文某认可其与王某签订的《房屋转让协议》中签名的真实性，故本案《房屋转让协议》的相对方系文某与王某。文某与鑫茂公司之间的合作关系系双方之间的内部约定，不能用以对抗王某，亦不能突破合同的相对性，一审法院对于《房屋转让协议》主体认定错误，本院予以纠正。代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。经一审法院查明，《房屋转让协议》中的全部购房款均由鑫茂公司出具收据，鑫茂公司应当知晓上述交易的违法性，其仍然代文某收取房款，故应当承担相应的责任。且鑫茂公司对一审法院判决其承担返还购房款的责任并未提出上诉，本院予以确认。关于王某主张林丰公司承担责任的请求，因《房屋转让协议》全部购房款中仅有10万元系通过林丰公司的POS机支付，且该10万元最终系由鑫茂公司出具收据，无法认定林丰公司实际收取房款，王某另主张鑫茂公司与林丰公司构成法人人格混同，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于王某主张返还其购房款的诉讼请求，因《房屋转让协议》无效，王某支付的购房款应当予以返还。关于王某要求支付利息的诉讼请求，因其于合同无效亦有过错，故一审法院驳回其该部分请求正确，本院予以确认。

综上所述，王某的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分本院不予支持。判决变更北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初3583号民事判决第二项为：北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司、文某于本判决生效后七日内返还王某购房款3300000元；

【简要评析】

本案属于北京市范围内极为典型的小产权房开发案例。即村委会将村属的土地租赁给个人，个人又将该土地转租给投资公司，投资公司投钱进行建设后，对房屋进行分配，销售所得各自入账，村委会在里面占一些股份。笔者在通州区某镇接触过类似的项目，该镇的小产权房基本都是这套路。也有些高明的是采取股权转让的方式，即从村里租了土地后，然后将租赁的土地转让到公司名下，公司的股东间进行转让，不需要支付土地流转的费用了。

本案原告代理律师是笔者的师弟，跟他详细沟通后才知道这里面有着许多的故事。案件历经三年，但无外乎最终是确认合同无效，返还购房款。由此可见，购买小产权房与购买宅基地房屋之间的巨大的差距：购买小产权房，如果一旦被拆迁，几乎可以肯定的是血本无归。但是，即使宅基地房屋买卖合同纠纷被确认为无效，购买方的权益基本上是可以得到保证的，而且考虑到土地升值的因素，拆迁时购房人可以获得的不仅是房屋的评估价值，还包括区位补偿的70%的价值。对比本案，可以清晰看到：小产权房与宅基地房屋之间的巨大差别，这也是一直以来笔者认为宅基地房屋不能跟小产权房混为一谈的关键所在。

【笔者建议】

笔者在从业的过程中，接待过许多能否购买小产权房的咨询。特别是那种租赁村里土地自行开发的楼房。我基本上都会告诉咨询者：这类小产权房，比村里或乡镇开发的小产权房更不靠谱，唯一的优点就是便宜，但便宜完了后，将处于永远的不安之中。笔者所知的通州区某镇艺术区，就有许多这样的小产权房，从村里租来土地，然后开发层高四米多的房屋，每平方米8000元左右，对于许多人来说，这太有吸引力了，因此纷纷掏钱购买。有幸运的人，买了以后入住了，政府因涉及人员太多，不再进行强拆了。也有不幸运的，支付了首付，没等来交房，像本案的原告一样，等来了强拆。这种情况，大概率是很难拿回钱了，即使法院判决了合同无效，退还支付的款项，但要执行回案款，可能性不太大了，因为，这些钱要么支付了工程款，要么交了地租，要么已变成了销售成本等，被执行人基本无财产可供执行。