（一）契税的概念
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
（二）征税范围
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。
1.契税的征税对象
（1）国有土地使用权出让。
（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（3）房屋买卖。
（4）房屋赠与。
（5）房屋交换。
（6）承受国有土地使用权支付的土地出让金。
2.视同买卖房屋征税的行为
（1）以房产抵债或实物交换房屋。
（3）买房拆料或翻建新房。
3.以应征税的特殊方式转移土地、房屋权属
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股。
（2）以土地、房屋权属抵债。
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属。
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
（三）纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。注意：契税纳税人是买方而不是卖方，这与其他税收不同。
（四）契税的税率和计税依据
1.税率
契税采用3%～5%的幅度比例税率。具体执行税率由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。
2.计税依据
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
（2）土地使用权赠与，房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳。如交换价格相等，免征契税。
（4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
（5）成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
如果没有成交价格，契税规定是参照市场价格确定计税依据，这与土地增值税不同，土地增估税是按照评估价格确定。
（6）房屋附属设施征收契税的依据。采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
（7）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。
（五）应纳税额的计算
应纳税额=房屋价格（成交价、市场价、差价）×适用税率
【做中学10-6】居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为20万元；甲另将一处两居室住房与居民丙交换成两处一居室住房，并支付换房差价款5万元。
要求：计算甲、乙两人应纳的契税（当地适用税率为5%）。(www.zuozong.com)
分析：房屋买卖时，契税的纳税人为房屋权属的承受人，故乙应纳的契税为：
200 000×5%=10 000（元）
房屋交换时价格相等的，免征契税；交换价格不相等时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。故甲应纳的契税为：
50 000×5%=3 500（元）
（六）税收优惠
1.一般规定
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地，房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
（3）因不可抗力失去住房而重新购买住房的，酌情减免。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（6）经外交部确认，依照我国有关法规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。
2.特殊规定
（1）企业公司制改造。
非公司制企业整体改建有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房产权属，免征契税。
（2）企业股权重组。
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的不征收契税。
国有控股公司投资组建新公司有关契税政策如下：
① 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
② 以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。
（3）企业合并。
两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属免征契税。
（4）企业分立。
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
（5）企业出售。
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
（6）企业关闭、破产。
企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
（7）房屋的附属设施。
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
（8）继承土地、房屋权属。
对于法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母》继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（9）其他。
① 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
② 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
③ 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
④ 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
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