其实在蓄水阶段，开发商通过出售租赁权和经营权已经完成了很大部分的融资，同时更重要的是通过大量的客户已经能够很准确的判断客户的情况了。那么，这时候就应该制定相对应的开盘计划和策略了。
以往的开盘大多是将蓄水的客户在某一天集中到某个地方，我们称之为集中去化，利用的同样是人们感性消费的原理，通过氛围的渲染、房源的抢购等等形式让客户不经太多思考而把房子买了。
这种营销手法是可取的，这就是为什么那么多开发商甚至别的行业都在这么做的道理了，如果没效果，大家早就摒弃了这种做法。
那么，在我们能够较为准确的判断客户的实际情况的时候，我们更加应该准确地制定出符合实际情况的开盘计划，因为一个商业地产的成功这才是刚开始。
任何一个项目的成功应该都不是指的销售成功，而是指的是项目运营之后是否能够成功。所以把房子卖出去只是第一步而已，更重要的是如何运营好未来建成的项目。
在三权切分后的产权仿佛非常的孤立，好像一个孤独的孩子躲在角落里，它真正能够带来的收益变成了只有转让才能够产生，而转让的下家究竟冲着什么来购买这些产权呢？
所以在实际出卖产权的时候应该配以部分的经营权或者租赁权，这就是我们一直说的产品线丰富，要让整个产品线丰富起来，就应该有多种多样的搭配方法，这样才会有小到几千块、大到几十万甚至几千万的产品可以让客户自由选择。
目前很多时候，客户对开发商的口碑都不是很好，因为大部分时候的客户都是感性消费时做的决定，但是却有的因此而不断的一错再错。因为要想改正这个错误就需要付出极大的代价，所以只能硬着头皮，不想买也要买了。不满意的地方自然要冲着开发商了。
而真正的购房交易开始时，我觉得是时候需要做出改变了。我们放眼望去，现在的商家为了吸引客户购买商品，很多大品牌企业都有7天无条件退货等保障措施，就是为了保障一些客户因为感性的冲动而造成的错误有机会纠正，可是在商业地产界仍然未见到该现象，商业地产的单品是如此的高总价，居然没有留给客户反悔的余地，这是开发商的本性使然。
如果一个商业项目真的能够实现高额的利润回报，那么有谁会去退呢，难道客户跟自己过不去吗？(www.zuozong.com)
为什么会出现现在的这种状况，因为大多数的商业地产开发商并没有太多的把握让项目成为一个成功的项目，所以他们的心态就是好不容易把你框进来之后不会轻易地让你出去的。
而问题的关键就在这里，一个没有信心的开发商如何能够做出一个成功的项目呢？
笔者生活在苏州，苏州有一个项目叫做金鸡湖李公堤，在中国的很多商业地产书籍中把这个项目作为案例。为什么李公堤能够做得那么成功，笔者认为它不出售是一个重要原因，也就是说李公堤的所有商铺都是开发商自己持有，这样就逼迫开发商一定要把这个项目做起来，不然的话，自身的利益是永远得不到回报的。
当然，照目前看来，自身持有是一条很好的道路，但是这对于开发商的资金实力要求非常高，要拿钱出来盖房子，却不能卖房子，这不是一般的企业能够做到的，特别对于那些希望空手套白狼的投机者更加是不可能接受的计划。
那么，我觉得，最好的解决方法就是让客户和开发商在风险和回报中共同成长。
既不要开发商承担全部风险，也不能够由客户承担所有风险，那么，变现易这一条就成为重要的因素。
真正商业地产的价值在于运营后的成功，那么，在不断的建设和打造过程中，让大家自己去研判风险和利润，这样通过产品线的丰富和交易方法的简单逐渐实现。
而一旦这种模式趋于稳定的话，我想虽然蓬勃发展起来的分销模式应该也走到尽头了吧。因为笔者一直非常不看好分销模式，分销就是我们所谓的拉人头，其实和传销有类似之处，同时分销其高额的佣金比例让我觉得这不可能是一条健康之路。因为开发商的利润到底有多少，被你们就分去了这么多，那么开发商必然需要抬高售价才能够达到。毕竟羊毛出在羊身上，可是售价太高根本就没有那么多的实际价值，导致售价和租金的比例相差太大，承诺的回报做不到，最后只会导致项目的死亡。所以，分销必定不会长久，因为用我们的语言形容分销是强奸式销售，客户心里其实是非常抵触的。
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