保障性住房建设长效机制的总体目标

长效机制的建设不同于“补丁式”的制度设计，是要以发展的眼光，设计出一个能够保持制度正常运转、长期良性发展的安排。保障性住房建设的长效机制要通过政策组合，实现保障性住房建设的持续、健康、稳定的发展。保障性住房建设长效机制建设的实质是要建立一个使利益相关者的利益处于“最优状态”的机制体系，保证保障性住房长期有效供给，实现保障性住房建设的良性运转。这就要求在保障性住房建设长效机制的建设中，既要实现对各个利益相关者的长效激励，又要对其行为进行有效制约，对整个保障性住房建设过程提供有力的保障，另外还要实现激励机制、制约机制与保障机制相辅相成、协调运转。

（一）形成对多个利益相关者的长效激励

足量合理的土地供应、充足的资金是保证保障性住房房源充足的基本条件，也是保障性住房建设的基本条件。保障性住房的社会保障与准公共产品的属性决定了政府在保障性住房建设、管理和运行中负有不可推卸的责任。但是随着保障性住房保障对象范围的不断扩大，单纯由政府供给的模式势必会造成政府财政压力的加大，同时也难以满足不同收入群体的多样化住房需求，非政府部门与组织的引入首先可以增加保障性住房建设资金的来源渠道，解决资金短缺问题；其次可以通过充分发挥市场主体的作用，提高保障性住房建设的效率；另外，非政府部门或组织的加入还可以在一定程度上克服保障性住房建设中存在的官僚现象。可见，住房保障的可持续推进要求政府必须引入更多参与方，以缓解财政压力，回应社会需求，维护社会公平；同时公共产品服务领域的民营化趋势也体现了保障性住房建设领域多主体供给的长期发展趋势。我国在大规模的保障性住房建成后，财政资金的紧缺及保障性住房后期运营效率低等问题的出现，也使得政府调动全社会的力量参与其中，与政府共同组成解决住房问题的“治理网络”，通过政府部门与社会力量合力，解决居民住房问题成为一种选择与趋势。而长期有效的激励机制的建立是保障多主体参与的关键，也是保证保障性住房建设长期性的关键。

通过上文的分析我们可以知道，当前我国保障性住房建设中，对社会整体发展的需求形成了中央政府对保障性住房建设的激励，住房的不可移动性、地区发展的不均衡等特点客观上决定了地方政府应该成为保障性住房建设的实施主体，保障性住房的建设需要地方政府投入资金、土地及一定的人力资源。地方政府作为地方发展的负责人，追求的是当地经济的发展、财政收入的增加、政府领导者政绩的提升，要促使其主动进行保障性住房建设，必须采取一定的措施对其进行激励。当前阶段，中央政府对地方政府的激励主要是通过行政性强制手段和财政转移支付，以及资金奖励等财政手段。这些激励措施的实施一定程度上推动了地方政府进行保障性住房建设的行为，促进了“十二五”期间保障性住房建设的大规模进行。但是目前保障性住房建设中出现的保障性住房建设选址偏远、建设过程中注重数量增长速度，但分配及运营效果不理想的现象暴露了地方政府保障性住房建设的主动性并不高的现实。因为地方政府对保障性住房土地和资金筹集策略的选择，是由其主观上提供保障性住房的意愿和客观上所拥有的资源共同决定的。对于提供保障性住房主观意愿较低的政府而言，无论其资源水平如何，地方政府都不会重视保障性住房建设，在保障性住房建设资金和土地筹集策略上也必然会缺少创新；对于提供保障性住房意愿较强烈的地方政府而言，会有充足的动力去创新土地和资金的筹集模式。由此可以想到，地方政府的建设行为大部分是出于上级政府的行政压力，这种“被迫”进行保障性住房建设的结果往往是“上有政策，下有对策”的选择性执行，以及对相关政策的故意曲解。这些都暴露了激励措施的短效性或者说是低效性，因此通过长效机制的建立形成对地方政府建设行为的长期激励应该成为保障性住房建设长效机制的构建目标之一。

对于非政府部门的激励，目前的政策安排主要体现在对具有房地产开发资质的企业的激励上，对于社会其他资本的吸引力不足。房地产企业和其他市场主体的参与是减轻政府的财政负担、满足保障性住房建设资金需求、发挥其市场主体作用、提高保障性住房建设效率的重要举措。当前政府部门通过财政、金融及规划等手段提高私人投资者的积极性，但是保障性住房建设中资金不足和运营效率低等问题的反复出现暴露了当前对私人投资的激励不足或者效果不明显的缺陷。所以通过长效机制的建立形成对房地产开发企业及其他市场主体的长效激励也应该成为保障性住房建设长效机制的构建目标之一。

（二）实现对各个利益相关者的有效制约

保障性住房建设的长期进行需要借助各个利益相关者的合力推动，所以要形成对各个利益相关者的长效激励；各个利益相关者在保障性住房建设领域的利益诉求的不同，会带来其行为方向的不同，因此又需要对其行为进行约束，使其行为被限定在能够维护居民居住权、保证社会稳定的范围内，避免造成资源的浪费，保证保障性住房建设长期稳定有序地进行。(www.zuozong.com)

地方政府是保障性住房建设的主要执行者，也是保障性住房建设的主要责任人，其行为选择决定着保障性住房建设的整体方向，其行为的规范与否关系到整个保障性住房建设能否顺利进行。而地方政府尤其是政府官员对经济利益的诉求，潜在地蕴藏着在保障性住房建设中出现违规、寻租、欺上瞒下等不利于保障性住房建设行为的可能性，因此在保障性住房建设长期运行的过程中，需要通过长效机制的建设形成对地方政府行为的有效制约。

对于参与保障性住房建设的开发商、物业服务企业等市场主体而言，政府给予的各种优惠政策促使其进入保障性住房建设领域，但是作为市场主体，追求经济利益的最大化始终是其主要的利益诉求，这种利益诉求很可能导致保障性住房建设过程中的违规行为的出现，从而造成保障性住房建设质量不达标、保障性住房基本服务不到位等；而过度地限制其行为又可能会降低其进入保障性住房建设领域的积极性，或者使其不能充分发挥其作为市场主体的作用，从而导致效率的降低。因此对于市场主体而言，适度有效的制约是长效机制构建的目标之一。

保障对象作为保障性住房建设的主要受益者，其行为选择关系到保障性住房分配的公平与否，保障性住房分配的公平与否是保障性住房建设的重中之重，关系到保障性住房建设的可持续性。保障对象在保障性住房分配环节对其自身利益最大化的追求，导致了骗租骗购、不按规定使用等行为的产生，而这些行为大大降低了保障性住房建设的实施效果，造成了保障性住房分配不公平，影响了保障性住房建设的可持续性。因此对保障对象的行为进行有效的制约应该成为保障性住房建设长效机制的构建目标之一。

（三）为保障性住房建设提供有力保障

保障性住房建设的长期运行除了要依靠各个利益相关者的主动性和规范性外，还要为建设过程提供丰富的物质和精神条件。通过上文对我国保障性住房建设机制结构的识别，我们可以看到：国家通过土地规划制度的建立为保障性住房建设土地供应提供保障；通过金融体系建设为保障性住房建设提供资金保证；通过信息共享机制的建设为制约机制的运行提供保障，也有助于保障性住房建设中的部门合作；通过住房标准化的设置为保障性住房建设的质量管理提供保障；通过档案管理制度的设计实现了保障性住房建设整个过程的信息管理，为监督管理提供了保证。这些制度的设计为保障性住房建设的运行提供了保障，但是从整个运行效果来看，作用似乎并不突出。这些制度设计作用的发挥有赖于住房金融体系的进一步完善、各个利益相关者执行力的提高，以及长效的监督管理体系的建立，只有通过长效机制的建设，为保障性住房运行提供有力保障，才能充分发挥各项政策安排的优势，达到“1+1>2”的政策效果。