郊区工业用地管理政策探索调整时期（2001—2007年）

2000年以前，上海郊区工业由原市农村工作党委、市农委和市郊县工业局为主进行管理。2001年后，根据市政府机构改革要求，乡镇企业归口市经委统一管理。市郊县工业局也于2000年撤销。至2001年，全市乡镇企业改制任务基本完成，原镇村集体企业大部分转制为民营。

2003年以后，国家频频出台工业用地特别是开发区用地的相关调控政策，极力遏制工业用地的粗放扩张。这一阶段发展的主要特点包括：全市已进入后工业化时期，强调转变增长方式，发展新型工业，重点发展六大支柱产业，消灭“村村冒烟”，限制镇域工业，反对村级招商引资。全市对镇村工业的监管力度大大加强，但对农村工业个性化管理指导也大大削弱。

2004年，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）中第一次明确提出：鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。是年，上海再次重申“三集中”战略，明确郊区的工业发展向园区集中的规划导向。在“三集中”方针的指导和城乡建设用地增减挂钩规划的推动下，郊区的乡镇工业布局正在由过去“村村点火，户户冒烟”的发展模式向集中化、规模化的方向发展。郊区乡镇建立了大量的工业开发园区，促进了土地资源的合理开发利用，达到优化土地资源配置和优化产业布局的目的。(www.zuozong.com)

2005年，上海市出台《上海市“十一五”创意产业发展规划》，开始探索规范工业用地自行开发这一现象的合理路径。

2006年，以上海世博会为契机，上海的工业发展进入了重要转折点，工业用地面积增速开始大幅减缓。是年5月，上海市工业区工作会议提出“二次开发”概念。工业用地是上海发展先进制造业、现代服务业和战略新兴产业的主要载体。进行土地的二次开发，盘活存量土地，是破解土地资源瓶颈、促进转型发展的必然选择，主要有三种实施路径：优化定位、产能提升和增资技改。其中，优化定位包括品牌联动、产城融合；产能提升包括土地回购、腾笼换鸟、改变业态；增资技改包括提高容积率、零地招商、原地扩建、腾挪厂房、二次招商。